Immobilienpreis-Prognose bis 2035: Was könnte dein Zuhause künftig wert sein?

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SONDERAUSGABE

Dein Zuhause heute. Deine Perspektive für morgen.

Ob Familienhaus, erste Eigentumswohnung oder Vorsorge fürs Alter: Mit deiner Immobilie verbinden sich Erinnerungen und Zukunftspläne. Wenn du auf 2035 schaust, möchtest du wissen, wie gut dein Zuhause dann noch zu deinem Leben passt – und wie sich sein Wert entwickeln könnte.

Wie unterscheiden sich die Immobilienmärkte in Magdeburg, Halle, Leipzig und Dresden? Ausgangspunkt ist der Postbank Wohnatlas 2026, aufgegriffen vom Handelsblatt. Wir betrachten zuerst Sachsen-Anhalt und seine beiden Großstädte, dann das Umland und Sachsen. Aktuelle Wohnungspreise, Zukunftsprognosen und praktische Fragen für Eigentümer bleiben dabei klar getrennt. [1, 2]

Mit diesem Rahmen wird deutlich, was die Ergebnisse für unsere Region aussagen. Wir beginnen mit Sachsen-Anhalt und schauen danach genauer auf die Unterschiede zwischen Stadt, Umland und einzelner Immobilie.

Sachsen-Anhalt im Minus – Magdeburg trotzdem im Plus?

Für Sachsen-Anhalt prognostiziert der Wohnatlas sinkende reale Immobilienpreise: im Mittel über die 14 Kreise und kreisfreien Städte jährlich −0,5 Prozent bis 2035. Gemeint sind Eigentumswohnungen im Bestand, die Preise sind um Inflation bereinigt. Es handelt sich um eine Prognose – nicht um einen bereits eingetretenen Verlust. [2]

Was dieses Minus für dich bedeutet

Die Zahl verdient Aufmerksamkeit. Sie lässt sich aber nicht pauschal auf dein Haus oder deine Wohnung übertragen. Zunächst hilft ein kurzer Blick darauf, was „real“ bedeutet:

Warum ein Plus in Euro trotzdem ein reales Minus sein kann

Eine Immobilie kann in Euro teurer werden und dennoch an Kaufkraft verlieren. Deshalb solltest du die Begriffe nominal und real auseinanderhalten. Ein einfaches Rechenbeispiel macht den Unterschied sichtbar:

Reines Rechenbeispiel, keine Marktprognose: 202.000 ÷ 1,02 ≈ 198.039 Euro in heutiger Kaufkraft. Nominal +1 Prozent, real rund −0,98 Prozent.

Sachsen-Anhalt: Stadt, Land und Wohnbedarf unterscheiden

Ein Landeswert verbindet sehr unterschiedliche Märkte. Wie viele Haushalte eine Wohnung suchen, welche Einkommen verfügbar sind und wie viel passender Wohnraum angeboten wird, zählt neben der Einwohnerzahl. Weniger Menschen bedeuten deshalb nicht automatisch im gleichen Verhältnis weniger Nachfrage oder niedrigere Preise.

Die amtliche Bevölkerungsprognose 2022–2040 rechnet für Sachsen-Anhalt mit −15,0 %, für Magdeburg mit −9,6 % und für Halle mit −16,1 %. Das ist ein anderer Zeitraum und ein anderes Modell als die Preisprognose bis 2035. Die Zahlen ergänzen den Blick auf Risiken; sie ersetzen keine Immobilienbewertung. [3, 11]

Magdeburg: eigene Nachfrage statt Landesdurchschnitt

Heute: Die immowelt-Schätzung für Eigentumswohnungen beträgt 2.331 €/m², gegenüber 1.732 €/m² im Land. In der Jahresreihe stehen 1.657 €/m² für 2020 und 2.198 €/m² für 2025. Der aktuelle Wert liegt rund 6,1 % über dem Vorjahreswert. Das sind nominale Portalwerte, keine beurkundeten Verkaufspreise. [5, 6]

Bis 2035: Die Originalkarte des Wohnatlas ordnet Magdeburg der Klasse +0,4 % bis unter +0,6 % real pro Jahr zu. Das ist eine Spanne, kein exakt veröffentlichter Stadtwert. Magdeburg hebt sich damit positiv vom Landesdurchschnitt ab. Daraus folgt aber kein garantierter Gewinn für jede Wohnung. [2, 12]

Was vor Ort zählt: Das Demografieportal beschreibt für Magdeburg und sein Umland 2019–2024 eine günstigere Entwicklung als in vielen anderen Landesteilen. Für die Bewertung zählt trotzdem die konkrete Adresse: Eine Wohnung in Stadtfeld, ein Familienhaus in Cracau und ein Bestandsobjekt in Salbke sprechen unterschiedliche Käufer an. Grundriss, Erreichbarkeit, laufende Kosten und Modernisierungsbedarf müssen zur jeweiligen Zielgruppe passen. [4]

Halle (Saale): höheres Preisniveau, eigene Perspektive

Heute: Für Eigentumswohnungen schätzt immowelt 2.977 €/m². Das liegt in dieser Datenreihe über Magdeburg, Leipzig und knapp über Dresden. Für 2025 werden 2.716 €/m² ausgewiesen; der Abstand beträgt rund +9,6 %. Ein höherer heutiger Quadratmeterpreis bedeutet jedoch nicht automatisch eine stärkere Wertentwicklung bis 2035. [10]

Bis 2035: Auch Halle fällt unter die Großstadtaussage des Wohnatlas: mindestens stabile reale Preise. Eine exakte städtische Jahresrate wird in der geprüften Pressemitteilung nicht ausgewiesen. Die Leipziger Prognose darf ebenso wenig auf Halle übertragen werden wie der negative Landesdurchschnitt Sachsen-Anhalts. [2]

Was vor Ort zählt: Die amtliche Bevölkerungsprognose sieht für Halle bis 2040 einen stärkeren Rückgang als für Magdeburg. Gleichzeitig liegt das erwartete Durchschnittsalter Halles mit 46,0 Jahren unter dem Landeswert von 49,9 Jahren. Wohnbedarf und Käufergruppen verdienen daher einen differenzierten Blick. Diese Demografieangaben sind keine Preisprognose. [11]

Das Umland: Zwischen Nähe zur Stadt und eigener Nachfrage

Rund um Magdeburg betrachten wir Barleben und Sülzetal im Landkreis Börde sowie Biederitz und Möser im Jerichower Land separat. Ein Kreiswert beschreibt nicht automatisch die Nachfrage in jeder Gemeinde. Für Halles Umland gilt das ebenfalls: Der Saalekreis ist kein einheitlicher Markt und Halle kein Ersatzmaßstab für jedes angrenzende Dorf.

Unsere Einordnung: Ein Haus kann gerade deshalb interessant sein, weil es Platz, Ruhe und einen Garten bietet. Tragfähig wird dieses Angebot aber erst, wenn auch die täglichen Wege und die Gesamtkosten zur Zielgruppe passen. Ein vermeintlicher Preisvorteil verdient daher einen zweiten Blick: Was kosten Pendeln, Instandhaltung und die geplante Sanierung?

Sachsen: Leipzig und Dresden zeigen, wie stark Städte abweichen können

Sachsen liegt im Wohnatlas bei −0,1 % real pro Jahr. Leipzig und Dresden zeigen zugleich positive Stadtprognosen. Wie in Sachsen-Anhalt müssen Landesdurchschnitt und Stadtmarkt getrennt gelesen werden. [2]

Leipzig: +1,90 % real pro Jahr in der Prognose

Heute: immowelt nennt 2.611 €/m² für Wohnungen. Bis 2035: Der Wohnatlas erwartet +1,90 % real jährlich. Vor Ort: Ein positiver Ausblick ersetzt keinen Blick auf Kaufpreis, Mietverhältnis, Energiezustand und anstehende Gemeinschaftskosten. Für deine Entscheidung zählt, ob das konkrete Angebot mit seinem Aufwand und Ertrag zusammenpasst. [2, 8]

Dresden: positive Perspektive mit eigener Ausgangslage

Heute: Die Portal-Schätzung beträgt 2.918 €/m². Bis 2035: Der Wohnatlas weist +1,13 % real jährlich aus. Vor Ort: Der höhere aktuelle Portalwert gegenüber Leipzig ist kein Beleg für stärkeres künftiges Wachstum. Lage, Gebäudequalität und Zielgruppe bleiben entscheidend. Auch hier dürfen Prognose und heutige Europreise nicht direkt verrechnet werden. [2, 9]

Deutschland im Vergleich: Ein Durchschnitt mit großer Spannweite

Die folgenden Grafiken zeigen die Zukunftsperspektiven derselben Studie: Landesdurchschnitte neben Stadtwerten. Magdeburg erscheint als Spanne aus der Karte, Halle als qualitative Einordnung. Die zuvor gezeigten Europreise sind dagegen eine heutige Marktaufnahme.

Bundesweit erwartet der Wohnatlas im Durchschnitt der 400 untersuchten Regionen +0,41 Prozent jährlich. Der Vergleich zeigt die Spannweite; er ist keine Rangliste einzelner Häuser. [2]

Was du als Eigentümer jetzt daraus machen kannst

Du musst deine Lebensplanung nicht von einer Schlagzeile abhängig machen. Wenn du langfristig in deinem Zuhause bleiben möchtest, zählen auch Wohnqualität, bezahlbare laufende Kosten und ein Grundriss, der künftig noch zu dir passt. Wenn ein Verkauf absehbar ist, lohnt sich eine Vorbereitung, bevor Zeitdruck entsteht.